Как построить посёлок на продажу

Создание успешного коттеджного поселка на продажу — сложный инвестиционно-строительный проект, требующий не только значительных ресурсов, но и глубоких профессиональных знаний. Успех определяется не на этапе строительства, а гораздо раньше — в процессе тщательного планирования, анализа и концептуализации. Данный материал структурирует ключевые шаги и предостерегает от распространённых ошибок, позволяя системно подойти к реализации подобного девелоперского проекта.

С самого начала должна работать команда, включающая специалистов по следующим направлениям:

● Понимание концепции: для чего ищем участок, что хотим строить, какие финансовые задачи решаем – что хотим вложить, что хотим получить и когда.

● Техническое сопровождение: проверка технических характеристик участка.

● Юридическое сопровождение: проверка назначения земли, владельцев, красных линий, разрешений.

● Маркетинговый анализ: понимание, что есть вокруг, что пользуется спросом, в чем есть необходимость, и, наоборот, в чем переизбыток и не продается и почему.

● Определение продукта и цены: что и кому продавать будем и по какой цене – этот ответ должна сформулировать команда еще до начала поиска участка.

Однако возможен и другой порядок действий – участок уже есть, и нужно придумать оптимальное использование данной земли. В таком случае также необходим профессиональный анализ команды.

По реализации привлекаются риелторы, но хорошо, когда они вовлечены заранее либо в команде есть человек с компетенциями в недвижимости, который знает рынок и особенности продаж.

Что необходимо проверить (собрать информацию и проанализировать):
• Назначение земли.
• Локация (удобство подъезда к участку, удаленность от основных трасс).
• Отсутствие на участке охранных зон (например, природоохранная зона, водоохранная зона).
• Геодезические данные, удобство рельефа для концепции застройки.
• Геологические данные.
• Затененность территории.
• Удобство освоения участка – отсутствие затопленности, желателен спокойный рельеф, отсутствие карстовых пород.
• При выборе участка всегда преимуществом являются видовые характеристики: красивые пейзажи вокруг, лес, зелень, вода (но не в водоохранной зоне).
• Участок не граничит с промышленной зоной, зоной складирования отходов.
• Заранее, еще при выборе участка, должна быть продумана концепция застройки, и участок подбирается с учетом этого. Что хотим построить – просто несколько домов в хорошем месте или поселок? На сколько домов? Надо предусмотреть: круговой проезд для пожарной автотехники, въездную зону (или, например, 2 зоны), детские площадки, зону отдыха, необходимую инфраструктуру для обеспечения хороших продаж. То есть концепция поселка должна быть уже сформулирована, и участок подбирается под сформулированную задачу.
• Проверить наличие и возможность подключения инженерных систем.

Необходимо начать с создания архитектурной концепции застройки. На этом этапе должен быть проведён анализ и учтено: проверка земельного участка юридически – на возможность проектирования и узаконивания застройки данного типа; проверка наличия и/или возможности присоединения (подведения) инженерных коммуникаций. Значит, уже должно быть понимание и предварительный подсчёт необходимых мощностей, в первую очередь это касается электричества. По воде и водоотведению производится отдельный анализ, и формулируется решение – они могут быть различными на каждом участке.

Например, если в Подмосковье легко можно сделать индивидуальную скважину или общий узел водозабора из грунта, то в горах так не решается: там необходимо иметь точку подпитки из городской сети и знать, что подключение осуществить можно и запас мощности есть.

Участок выбран, куплен. Далее:
1. Создание архитектурной концепции:
* Разработка 3 вариантов освоения участка – принципиальных по зонированию и застройке.
* Выбор командой варианта для проработки.
* Выбор технологии строительства и ценового уровня поселка. *
Сбор финансовой модели.
* Разработка архитектурной концепции.
* Привлечение инвестиций.
* Выполнение проекта на стадии «Проект» (П).

2. Согласование с заинтересованными инстанциями (администрация, госслужбы) проекта развития территории.

3. Получение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям.

4. Выполнение проекта поселка на стадии «Рабочая документация» (Р).

5. Выполнение проектов домов.

6. Подбор строительной компании/генподрядчика или техническое сопровождение и строительных компаний.

7. Освоение участка, подведение наружных коммуникаций.

8. Начало строительства.

9. Строительство.

10. Выполнение проекта благоустройства.

11. Сдача объекта в эксплуатацию.

12. Продажа домов (также продажа возможна по этапам).

Рассмотрим ситуацию: инвестор/девелопер купил землю в Московской области и хочет построить поселок.

1. Не знает, с чего начать.
Цена ошибки: Нужен комплексный подход: работа команды, аналитика, расчеты, реализация – техническое сопровождение. Цена ошибки – потеря времени на осознание пути реализации. Это в случае, если участок куплен не проблемный. Если проблемный, то цена – оплата и время на приведение участка в соответствие с нормативными и техническими требованиями.

2. Считает, что можно легко переоформить назначение, разрешения, статус земли.
Цена ошибки: стоимость земли + налоги. Много примеров, когда покупали, например, землю сельхозназначения, не вдумываясь, и сейчас это проблема – и построить не могут, и использовать с коммерческой выгодой, и продать не получается. Бывают решаемые проблемы, но тогда это время и деньги. Год-два – это в хорошем варианте.

3. Не просчитали/не учли все необходимые траты и не предусмотрели денежный резерв на непредвиденные расходы во время реализации проекта.
Цена ошибки зависит от того, когда выяснился неправильный расчет стоимости реализации.

Неплохой вариант – поняли только на этапе создания концепции и начала привлечения инвестиций: тогда потеря только на работы по созданию концепции.

Решение – можно менять концепцию, можно, как правило, отказаться от участка, от привлечения инвестиций. Значительно хуже, когда понимание пришло уже на этапе реализации проекта, не этапе строительства, а то и уже при готовности ввести в эксплуатацию. Здесь организаторы проекта могут получить нулевую прибыль или даже уйти в минус.

Вывод: понимание (грамотное профессиональное видение) стоимости реализации должно быть на самых первых стадиях.

4. Построили дома без концепции, и продажи плохо идут или идут по цене ниже возможной.
Цена ошибки: упущенная выгода.

Пример: собственники купили участок в Московской области в хорошем месте недалеко от МКАД, поставили три добротных каменных дома как сами придумали. Итог – не продаются даже по средней рыночной цене в районе. Причина – дома хаотично стоят среди старой застройки.

Решение – необходимо было начинать с продуманного генплана: огороженная охраняемая территория, въездная зона, общественная площадка. Дома в таком поселке ценятся значительно выше

5. Не продуманы инженерные коммуникации.
Распространённая ошибка. Земля покупается, и девелопер не думает, что нужны подключения. Потом выясняется, что городских мощностей нет. Иногда тянут издалека, иногда сделать ничего невозможно. Меньшая из проблем: поселок уже построили, дороги проложили, а потом вспомнили про наружные коммуникации и начинают разрывать готовое благоустройство.

Вывод: сначала должен быть выполнен и согласован проект со всеми заинтересованными службами, потом строительство.

6. Непонимание технологий строительства.
Цена ошибки – в сумме заложенного бюджета на строительство и, соответственно, в сумме прибыли

7. Иллюзия о модульных домах: «Сделаем поселок, будет плохо продаваться – перевезем в другое место».
Как производитель модульных домов (ДОМ-КОВЧЕГ) скажу: такая идея – иллюзия. Перевезти можно, но рассчитывать на это не нужно – разбор и сборка трудозатратны и финансово затратны.

8. Не продумана заранее целевая аудитория и ее потребности.
Пример: поселок на 40 домов. На генплане дома поставлены рядами, общественных зон нет, участки расположены подряд, нет возможности проезда и разворота пожарной машины, возможности для разъезда двух встречных машин. Это неудобно для жителей, уровень поселка падает. Школа запроектирована, но поселок на 40 домов не обеспечит ее загрузку. Нет парковки, магазина, охраны.

В общем, грамотный генплан – начало успешного проекта.

9. Не продумана ценовая категория поселка. Неверно определена цена дома.
Это также связано с пониманием целевой аудитории. Цена ошибки – плохие продажи. Продают лишь бы продать. Выгода после реализации в разы ниже, чем при грамотном планировании концепции.

Необходимо грамотно предусмотреть для кого строим, что здесь будет необходимо для соответствующего уровня целевой аудитории, по какой цене эти люди хотят купить дом. И по такой цене и продавать (средний чек). Как обеспечить нужное качество в целом поселка (проезды, общая территория, благоустройство, инфраструктура, охраняемый/ не охраняемый и т.д., так и каждого дома.

Данные решения закладываются на стадии Концепция и прорабатываются на стадии Проект.

10. Неграмотно/неудобно спланированы подъезды.
Архитектор, изучая генплан, должен оценить и спланировать оптимальное место въезда. Бывает целесообразно немного изменить конфигурацию участка, чтобы организовать удобный въезд. Согласование изменений необходимо учитывать.

11. Нет понимания, как грамотно использовать рельеф местности.
Участки со сложным рельефом часто забраковывают или используют неграмотно. Однако они могут быть интересны: при планировании должны быть учтены зоны на разных уровнях, проезды к ним, выполнена геология. Такие участки могут иметь хорошие видовые характеристики и при правильном использовании дать отличный результат.

Создание поселка на продажу — это многогранная задача, где мелочей не бывает. Ключ к успеху лежит в системном подходе: от формирования профессиональной команды и глубокого предварительного анализа до скрупулёзного следования согласованному проекту на всех этапах реализации. Игнорирование любого из компонентов — будь то юридические нюансы, инженерные сети, маркетинг или архитектурная концепция — неизбежно ведёт к финансовым потерям, упущенной выгоде или полному провалу проекта.

Таким образом, тщательное планирование и привлечение компетентных специалистов на ранних стадиях являются не статьёй расходов, а самой надёжной инвестицией в конечный успех девелоперского предприятия.

С уважением, автор журнала, Наталия Брайловская – архитектор, основатель бизнеса и руководитель проектов в сфере недвижимости, член Союза Московских архитекторов, лауреат международных премий.